Thursday, January 10, 2019

前人種樹,後人乘涼 (三)




話說二當家同大當家講左大計後, 大家有左共識 (至少佢知我唔係借錢黎賭), 之後就同近親傾呢個計畫。

一如所料, 近親當然唔太願意, 之後就同我地無端端做乜借錢, 又話一但失業又點點點點, 又話留左筆錢幫我地兩公婆上會等等。二當家有求於人, 當然照單全收, 反正結果一早預左。上一代人既思想都係最好唔好借人錢, 我好明白, 因為我父母都係咁, 要同佢地講今時唔同往日, 我諗講半日都未講得明, 反正對二當家黎講, 呢個係一個機會, 而唔係必須。

過左幾個星期, 近親又同大當家講, 話佢地已經開始睇樓啦, 因為租約就快完, 佢地唔想再租多年, 所以呢期密密出動。

講返呢個近親, 其實佢地本身住緊村屋頂樓, 間屋風水又好, 前面仲有風水樹, 個 VIEW 好正, 又有天台燒野食, 種下野咁, 我同大當家都好鐘意。但因為年紀漸大, 唔想行幾層樓梯, 所以上年果陣無同我地商量就賣左間屋, 激到大當家扎扎跳。不過始終係人地既財物, 我地係無 SAY既, 如果佢地一早同我地講, 可能我地會接手左間屋, 大家各取所需。

今次佢地再買樓, 好有可能住一世,  大當家亦再三叮囑要同佢商量左先, 近親亦好坦白咁同大當家講, 手上只有 430萬, 仲有係大陸有塊地等收, 預計有150萬~200萬。二當家第一個想法係, 430萬宜家可以買D乜.........? 😱    一於所料, 佢地宜家睇既單位, 無論地點, 環境都好, 都不及以前所住個單位, 所以換言而知, 佢地今次完全係「落錯車」😓。

「落錯車」係過往十年好普遍, 但問題係近親係退休人士, 已經無能力再上會, 租左一年發覺D 樓只有越黎越貴, 手上既錢越黎越少, 既然不能再等, 只有焗住買次一線既單位。

當二當家收到呢個消息, 隨即寫低左幾個重點同大當家傾

1. 借層樓黎套現係小事, 可套可不套, 對佢地買樓係無任何影響既
2. 大當家/二當家, 有機會移居台灣幾年, 佢地買樓前要考慮呢點
3. 大陸收樓係有不確定性,  幾時收, 收幾多錢, 呢D 都係風險, 唔好成日預左有呢筆錢
4. 買樓要睇買唔買得起, 因為佢地無能力做按揭, 唔好成日當大陸塊地一定會收就買貴野

下回分解..............






Wednesday, January 2, 2019

2019年第一擊 - PMP


2019 第一擊係就收到 PMI 既信, 要準備俾錢考試了, 希望唔好肥佬!


1. Fulfill Eligibility Criteria
2. Complete Application
3. Application Review
4. Payment <-----俾錢, 準備考試
5. Schedule Test Appointment




Sunday, December 30, 2018

2018 我的回顧 (下)



假如我是一間公司


與上年比較
Income Statement
主動收入 growth: +10% (加人工)
被動收入(收息) growth: -16% (因為上年有橙天既特別息)
總收入 growth: +9%
總支出 growth: -4%
NET PROFIT growth: +31%
Profit Margin (net profit / total income): 44% (上年 36%)

Balance Sheet
NAV growth: +30% (上年 45%, 因為個 BASE 大左, 今年投資成績好麻麻)
Debt / Asset: 4%
ROE: 21.9% (以總收入計)
ROA: 21.2% (仲有少少稅貸未清, 無做槓桿, 無物業)

財自
被動收入/總收入: 5%
被動收入/總支出: 10%  (100% 便叫財自?)




投資成績
Stock
Name
Ratio
Buy Price
Market
Delta%
Remarks
0087
太古B
11%
       10.31
    12.82
24%
Price @ 2017-12-31
0165
光大控股
10%
       13.21
    13.70
4%

0005
HSBC
9%
       77.45
    63.75
-18%

0255
龍記
9%
         4.06
     3.43
-16%
Avg. Buy Price in 2017/2018
2238
廣汽集團
6%
       10.08
     7.80
-23%
Avg. Buy Price in 2018
87001
匯賢
5%
         3.23
     3.18
-2%
Price @ 2017-12-31
1113
長實集團
5%
       64.63
    56.75
-12%

0939
建行
3%
         6.12
     6.36
4%

1398
工商銀行
3%
         5.60
     5.46
-3%

0296
英皇娛樂酒店
3%
         1.74
     1.43
-18%

1132
橙天嘉禾
2%
         0.85
     0.30
-65%
Price @ 2017-12-31
3389
亨得利
1%
         0.38
     0.32
-18%


Cash
33%





portfolio NAV growth: -1.56% (已包含收取利息)
股票面值 -9.6%
已收取 DIVIDEND VS 年初 NAV: 5.1%

基本上係差........股票憑住太古b 同 電能年中既特別息至可以叫做輸少d。 如果硬要係地拿咋沙, 可以話比起 2800 / 700 等好 2800 (-16%)。 今年藍籌好恐怖, 700, 005 咁大隻可以跌25%, 瑞聲仲跌左7成。
自己手上的股票基本面無乜點變, 密切留言下年年報

小小美股倉

微跌, 年尾 SSW, SNHNL 等大跌, 雖然佔倉位不大, 但跌10幾個%, 點都會影響到。



Thursday, December 27, 2018

2018 我的回顧 (上)


2018年, 我有進步嗎?


生活及工作

打工仔(普通打工仔)要財自難, 打工+投資亦未見得一定可以財自。只要計一計條數就知道, 基本上一定要靠資產增值, SIDE BUSINESS, 或橫財。

當自己REALIZE 呢個問題後, 就要諗條路點行好。主動收入, 還是希望會增加, 因為暫時係二當家唯一累積財富既渠道, 大當家份糧暫時只係夠養自己。主動收入要增加, 一係轉工, 一係升職, 所以二當家同時進行緊呢兩樣野。「魚唔過塘唔肥」, 係打工仔永恆既真理。

而生活上, 因為二當家怕多人, 而住緊果區, 不論元朗, 屯門, 荃灣等都超級多人。多人到二當家不能忍受的地步。所以忽發奇想, 公司有冇機會可以安排調職 (環境唔轉, 就自己轉)。由年中開始, 二當家就密謀緊調職安排, 包括同大當家恊調一下, 係公司收下風 (因為過往公司既 EXPAT 多數都係俾老外), 自己又放下風聲, 一齊安排好之後就係等機會。Relocate, 我有本事嗎?

以 EXPAT 黎講, 其實最大機會係上海, 新加坡等大城市。但由於二當家既調職私人原因係改善生活環境及慢活一下, 自己都唔係太想去呢類大城市。到10月份果陣, 公司突然間有個機會o係台灣, 二當家當然第一時間去爭取, 宜家已經進行中, 亦都見左果邊既老闆, 暫時可以做既只係等待結果。

成個過程中最大既難題係大當家既收入問題, 因為台灣人工出名低, 就算大當家去搵工, 都未必可以搵到一份收入一樣既工。而如果最後去左台灣後既家庭總收入仲少過係香港, 又會令我無乜誘因去台灣, 只係慳左份租。解決方案暫時有

1. 大當家問下宜家間公司係台灣有冇合適既 POSITION, 但人工一定唔會高
2. 大當家去搞小生意
3. 大當家接香港 FREELANCE

而去台灣除左想改善生活外, 另外仲有一個好處就係洗費低。二當家上一篇文 <我的發達大計>其實就係想睇下二當家既思維可以去到幾遠幾闊, 要減低住屋呢個 FIXED EXPENSE 係香港唔易, 一係同屋企人住, 一係租細D, 再唔係住工廈。 如果公司俾錢我去第二個地方住, 而自己又有咁既想法, 何樂而不為? 以HK$13,000 一個月租金計, 3年可以慳 47萬, 已經可以慳到筆小小首期。

一切都係 ON-GOING, 希望 2019 有新景象。

學業

MASTER 始終唔捨得俾錢讀, 最後決定讀個 PMP 算。計晒所以洗費一萬蚊搞掂, COURSE 已經讀完, 宜家等緊報考, 應該會安排新年後考試。

不得不提報讀前上網搵 REF 既時候, 搵到魔兄係 SINA 既文章, 非常之有用。講 details, 魔兄真係第一人。
魔術師的伊謝爾倫日記 - PMP快速攻略

人生大事

仍然未有消息。可以做既 TEST 都做左, 可幸的是沒有大問題。除左努力外, 就係令自己健康D。之前已經有整D 花膠俾大當家補身, 點知阿中醫話大當家係身子麻麻地, 開藥俾佢補都無乜反應, 建議自己買D 貴D既藥材, 如鹿茸等, 係秋冬進補。鹿茸暫時係我買過最貴既藥材, 成千蚊得果一兩, 分得4, 5次煲。

之前睇果幾個中醫都係阿伯, 但一D都唔平, 最貴果個係400蚊一劑, 連睇7日就已經2800, 2個人就5600.........呢D就係「燒錢」。而宜家睇果個係中年女人(博士級), 感覺上呢個係最 PRO, 一黎可以話佢係專睇呢科, 二黎佢西醫方面佢地好有認識, 所以我地做完既 TEST 都會俾佢睇下。


一切隨心, 我仲係覺得貴到離譜。屯門區垃圾蚊型單位, 睇下最後邊個接手。
以前覺得樓係必須品, 因為家人, 朋友, 媒體不斷叫你買樓, 自從有 plan relocate 之後, 個人反而無緊 stress, 因為有 plan on-going, 至少叫做有進展。

前文提及既<前人種樹,後人乘涼>, 問親人借樓, 建議已提出, 一如所料, 親人既反應係普通, 始終覺得借錢係一件唔好既事, 又話怕失業等等。二當家明白老人家梗係唔想 take risk, 仲要係用佢層樓, 所以二當家都會順其自然, 再加上親人仲未買樓, 我唔會因為想借錢而迫人買樓。

但親人那邊廂又話預左舊錢俾你第時買樓 (第時? 幾時?), 我都唔想解釋咁多, 唯唯諾諾應左佢就算。

興趣
其實二當家已經學左一種樂器5~6年, 阿 SIR 叫我試下考級, 5級或者8級。但係學樂器既過程係無捷徑, 二當家以工餘時間學, 純粹係為興趣, 如果要考級, 基本上一日要練一粒鐘以上。仲考慮緊, 呢個可能係二當家 2019 年既 BREAKTHROUGH TARGET. 😎



Tuesday, December 18, 2018

近來的古怪二三事



  1. 幣少爺係深水土步從天台大耍金錢, FCC (Filecash coin 翌日應聲下跌)
    記得火XX 被人拉果陣, 有人話, 佢邊有呃人, 所有野都係你情我願, 加上有人真金白銀咁係虛擬貨幣到賺過錢。今次幣少爺係鬧市做善事, 唔知有冇人為佢申冤
  2. 觀塘樓花凱匯大賣 (682萬入場, 第一個價單折實萬七蚊尺), 98歲老人家以首置入市
    之前有問過57000以上的購買力去了哪裡 (見前文 港樓 講樓: 冰封了/消失了/耗盡了的購買力?) 今次凱匯一出, 收左5000票, 超額十幾倍, 首輪 383伙即日售罄。大西北的 HIHI 盤唔知點收科好? 企硬? TAKE 野衰硬....
    自問無能力, 700萬計, 就算做8成首期, 都要拎差不多2球出黎, 仲未計未來轉按既風險。非能力圈範圍內的事, 諗都唔駛諗。
    另外新聞又吹首個首置盤下年開售 (300萬~700萬, 62折左), 大家又要準備定彈藥

  3. 各地圍剿華為
    今次唔單單係老美, 真係圍剿, 由加拿大, 法國, 德國, 日本, 甚至印度都出聲。民粹, 保護主義抬頭, 莫非真係被吳博士講中, 新冷戰時代?
    當然, 三兄亦講過, 中國外銷美國只佔 GDP 一部份, 但如果玩到貿易冷戰, 中國經濟急降溫, 到時真係睇下中國定美國身子強。我既看法無變, 都係七傷拳, 「傷人七分,損己三分」, 世界好亂, 唔知點算

  4. 歐洲問題
    英國脫不脫, 點脫。意大利債務。法國黃背心運動。單單係呢3個問題已經頭都大。德國作為老大, 當默黑爾不再連任時, 社會會否由理性轉為極端? 我的世界觀不夠大, 看不通
  5. TRUMP TRUMP 教 FED, 建議要「感受市場」及睇數據才決定加唔加息
    如果TRUMP TRUMP 連 FED 同 司法部門 /「通俄門」調查都可以干預, 咁美國仲叫唔叫民主國家?
    The U.S., not China, is the real threat to international rule of law

  6. 優先股大跌 (SSW PRH, SHNHL, C PRN, MH PRC)
    不明所以, 是收水? 是散水, 還是時機? 美國加息, 再多3次都係3厘多, YTD >6~8% 風險有幾大? 最緊要都係睇公司本質。
  7. 呢到既VISTOR 多左 😂
    呢個最怪, 明明係自說自話, 又無含金量, 都得到各師兄姐捧場, 謝謝大家

Wednesday, December 12, 2018

前人種樹,後人乘涼 (二)

網上圖片


或者要二當家應該解釋一下點解當初會有「借抵押品」呢個念頭。

如上文所提到, 其實二當家去做左個預測一般打工仔一生人可以搵到幾多錢, 最後兩行到做左個假設, 假設每年累積回報頭20年5% , 後25年3%正回報, 最終所得約1千7百萬, 呢個預測仲未扣減通脹。

如果大家心中既財自係指「被動收入」可以取代「主動收入」或高於「日常消費」, 以一個家庭月支出20000黎計, 年回報5%, 要至少有5百萬既資產規模, 仲未計自住樓, 所以可以咁講, 就咁打工50歲之前都無乜可能達到呢個目標, 所以二當家就不斷咁諗點樣可以盡快增加資產規模。因為「資產規模」增加後, 可以有更多既優惠同選擇, 借錢平過你, 一個ML 息口同你做定期一樣, 何樂而不為?

二當家以前嘅諗法係「唔靠人淨係靠自己」, 但經過同事點醒咗之後, 突然間好似訓醒左咁, 同事話「環境唔轉, 就自己轉」, 咁點轉好呢?

二當家思想上有好大既轉變, 開始去睇下身邊有啲乜嘢資源可以用, 因為如果只係以本身既收入去借錢 (無抵押品), 最多都係借到月收入 x 12~24, 而且還款年期間好短, 要增加「資產規模」並唔係一個好方法。

買樓, 可能係最多人建議既做法。 買層樓做9成, 40萬可以控制400萬既樓, 升左可以加按套現, 但今時今日D樓咁貴, 自住樓又唔賣得, 對我黎講只係硬性迫自己存蓄既方法。而樓市能否好似過往十年既光景咁升多一倍呢? 我相信好多人都會懷疑, 今日買樓, 未來有幾多成機會可以靠升值一開二, 二開三呢?

如果係非自住樓, 首先按揭做唔到咁高, 回報有3.5~4% 已經好叻仔, 用現金流既角度黎睇租金支出同供數最多打過和。 加上由於DSD 令到唔夠資金既購買力鎖死左, 450萬既樓要嘔超過一球出黎, 差不多要我 ALL IN 樓市, 又非我所想。

再者, 買一層樓, 要用晒我地二人既供款能力 (要做擔保至夠過), 未來再買按揭少一成, 感覺再發圍既機會唔大。

//方案二
假設近親再買值 450萬既單位, 做5成按揭225萬, 實際可取得 225萬。25年咁計, 每月還10000左右, 可以一個人搞掂連擔保人都唔駛做, 唔影響另一個人既未來借貸力。成件事突然間好似合理好多, 套現左既2球可以考慮 MORTGAGE LINK, REIT, BOND, STOCK, 甚至乎可以買個細單位, 壓力測試應該唔係問題, CASH FLOW 每月還一皮, 就算多一倍, 壓力亦不大。風險係, 如果我走數既話, 近親層樓會被收番。好處係, 層樓升跌唔關我事, 我只係 CAP 呢一刻層樓既價值, 向銀行套現舊錢, 業權仍然無變, 而我同大當家既人頭亦未用//

如果我用方案二, 首先要做兩個假設

一) 不影響親戚關係 (如果唔係講十日都講唔完)
二) 得到舊錢後唔會亂用 (但何謂亂用呢?買樓又算唔算?)


二當家同大當家嘅家當得一球半,並唔係上唔到車, 但上得車就預左無球幾,計值貸力

大當家嘅供款上限約一萬多
二當家嘅供款上限約兩萬多 (居屋無我地份 😢)

六球以下既樓都買到, 「並不能也, 實不為也」, 所以唔好誤會我100% 借首期。

值貸力除左同收入有關, 仲同年齡有關, 年紀越大, 借到長年期既機會就越低, 我今日唔借, 未來還款年期就會由30年開始慢慢遞減。

所以咁O岩知道親戚想買樓, 覺得呢個可能係一個機會實行我既計劃。 假設我借一個金款剛好達到大當家每月負擔到既上限, 而我又不用做擔保人。咁樣我地仲有2個人頭, 一筆額外資金(假設225萬), 總資產規模增加到約375萬, 人生突然好似多左選擇。


在此我先不討論筆錢點用, 你當我全數放係ML先, 因為呢篇主要係解釋「點解想借」。