Tuesday, June 21, 2022

(偽)瘋狂的磚頭 - 加息樓價跌?



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講港樓, 首推三人行兄文章, 瘋狂的磚頭系列非常棒。二當家再講都係拾人牙慧, 但三人行兄近來忙於家庭事, 少於出文。 二當家則只好硬著頭皮上陣。

先載個頭盔, 二當家非經濟學家, 非業內人士, 非好友, 且為無樓人士, 此BLOG主要目的係俾自己睇同紀錄一下自己既心境變化, 睇唔睇, 請看官自行判斷


Overnight Reverse Repurchase Agreements: Treasury Securities Sold by the Federal Reserve in the Temporary Open Market Operations (RRPONTSYD) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org)

FED Rate, RRP rate


FED 既資產負債表

RRP 回購額度



FED 加息至1.75%, IORB (Interest Rate on Reserve Balances) 至1.65%, 即係一般銀行要問央行借錢, 息率係1.75%, 但如果身上太多錢放番入央行, 可以收到1.65%。咁宜家銀行有否借錢既需求呢? 基本上係無, 因為QE印錢太多, FED 現時既 balance sheet 已經去到 9 Trillion / 9000 Billion/9,000,000Million, 而 RRP (Overnight Reverse Repurchase Agreements: Treasury Securities Sold by the Federal Reserve in the Temporary Open Market Operations) 去到 2,200 Billion, 個 trend 仲係不斷升緊, 代表左銀行資金無出路, 寧願去拎最低最穩定回報 1.65%.

美元指數 DXY
美元指數 DXY




部份國家升息, 部份國家維持現時息率, 所以近日看到日元疲弱, 因為外匯市場係自由流動 (大部份), 所以匯價便最容易反映出資金流向, 日元低息, 美元高息, 資金便賣低息貨幣買入高息貨幣, 賣日元買美元, 但當美元升值到一定地步, 一眾人士怕匯價風險, 當風險大於回報, 市場便會自動調整。



港元匯價再度觸發弱方兌換保證 金管局承接約52.2億元沽盤 | 頭條日報 (stheadline.com)


Hong Kong Banks Balance Sheet - May 2022 Data - 1981-2021 Historical - June Forecast (tradingeconomics.com)
本港銀行體系結餘



至於港元呢? 港元跟美元掛勾, 有金管局護盤, 只能在7.75 ~ 7.85 對換, 假設美元高息, 港元低息, 資金理應不斷逃離香港賺息差, 而近日也不斷看到港元弱到7.85 要金管局接盤, 本港銀行體系結餘跌至2627億港元, 咁2627億係多定少呢? 查看紀錄, 高位在2021年, 當時達至 2800 億, 單看過去一年數據, 4月份銀行體系結餘 2700億, 老老實實, 並不見資金有向外逃既足跡



3 mths HIBOR



再看 HIBOR, 雖然 HIBOR 有上升既跡象, 但 HIBOR 其實對樓價並無指導性作用, 因為錢既量太大,銀行同業短期有資金周轉問題至會令到 HIBOR 升, 但長期至言, 本港銀行體系結餘還是非常的龐大, 如果要判斷資金外逃, 就早兩年的反送中事件中, 銀行結餘也還未曾碰到 2500億, 所以二當家覺得, 至少要去到一些關鍵性指標才可以判斷資金流向。



2022年2月的調查結果 (hkma.gov.hk)
新批出按揭貸款額



咁美國高息, 港元低息, 資金仲泊係香港做乜? 首先係賺錢, 其次係係 portfolio management。 香港既貸款需求驚人, 每月的新批出按揭貸款額達 400~500億, 未計入企業, 私人貸款等, 正所謂有需有求, 一個出名低稅, 資金流通, 又有生意做既地方, 資金泊係到都無可厚非。


香港失業率



要香港樓跌, 除左資金外, 就係要香港人供唔起樓, 但經驗所得, 香港人斷供既可能性真係微乎其微, 現時香港失業率達到 5.4% 左右 (上年高位達7%), 但亦未看到任何 impact, 要知道香港人銀彈充足, 財力驚人, 同埋搵錢能力特別強, 唔打工, 咪炒下股票, 開下班, 做下 KOL, 開下網店, 香港人總有出路


中原樓價指數


總結一下, 樓會否跌, 幾時跌, 跌幾多, 二當家真係唔知, 我都非「好友」 (本身為無樓人士)。美國加息並非無影響, 但看 QT 時間表, 每月縮表規模為 475 億美元,到9月規模擴增至每月 950 億美元, 平均每月700億左右, 一年縮表8500億, 假設通脹問題一年後解決, 接落黎又係股市領導政治既世界, 個市如果唔係有「通脹」打正旗號縮表, 你估 FED 真係好想搞到自己成隻過街老鼠咩, QE令到更多人享受到財富效應, 當大部份人都成為利益持份者, FED 要維持自身既獨立性就越難, 亦即越難去做加息咁收水等動作。


總總結: 樓價上升並非因為單一政策/指標而造成, 睇數要睇成盤, 就算二當家上面打左幾隻字, 都唔代表二當家可以有一個全面既觀察, 只係想提醒各位看官切勿人講就信, 而且將複雜既事情簡單理解, 咁樣係無助於研判局勢。其中黑天鵝事件係防不勝防, 例如中央政策, 台海局勢, 聯繫匯率等, 當呢D 黑天鵝事件出現, 就相信無人可以預料樓市會如何發展。