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講港樓, 首推三人行兄文章, 瘋狂的磚頭系列非常棒。二當家再講都係拾人牙慧, 但三人行兄近來忙於家庭事, 少於出文。 二當家則只好硬著頭皮上陣。
先載個頭盔, 二當家非經濟學家, 非業內人士, 非好友, 且為無樓人士, 此BLOG主要目的係俾自己睇同紀錄一下自己既心境變化, 睇唔睇, 請看官自行判斷。
Overnight Reverse Repurchase Agreements: Treasury Securities Sold by the Federal Reserve in the Temporary Open Market Operations (RRPONTSYD) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org)
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| FED Rate, RRP rate |
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| FED 既資產負債表 |
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| RRP 回購額度 |
FED 加息至1.75%, IORB (Interest Rate on Reserve Balances) 至1.65%, 即係一般銀行要問央行借錢, 息率係1.75%, 但如果身上太多錢放番入央行, 可以收到1.65%。咁宜家銀行有否借錢既需求呢? 基本上係無, 因為QE印錢太多, FED 現時既 balance sheet 已經去到 9 Trillion / 9000 Billion/9,000,000Million, 而 RRP (Overnight Reverse Repurchase Agreements: Treasury Securities Sold by the Federal Reserve in the Temporary Open Market Operations) 去到 2,200 Billion, 個 trend 仲係不斷升緊, 代表左銀行資金無出路, 寧願去拎最低最穩定回報 1.65%.
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| 美元指數 DXY |
部份國家升息, 部份國家維持現時息率, 所以近日看到日元疲弱, 因為外匯市場係自由流動 (大部份), 所以匯價便最容易反映出資金流向, 日元低息, 美元高息, 資金便賣低息貨幣買入高息貨幣, 賣日元買美元, 但當美元升值到一定地步, 一眾人士怕匯價風險, 當風險大於回報, 市場便會自動調整。
港元匯價再度觸發弱方兌換保證 金管局承接約52.2億元沽盤 | 頭條日報 (stheadline.com)
Hong Kong Banks Balance Sheet - May 2022 Data - 1981-2021 Historical - June Forecast (tradingeconomics.com)
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| 本港銀行體系結餘 |
至於港元呢? 港元跟美元掛勾, 有金管局護盤, 只能在7.75 ~ 7.85 對換, 假設美元高息, 港元低息, 資金理應不斷逃離香港賺息差, 而近日也不斷看到港元弱到7.85 要金管局接盤, 本港銀行體系結餘跌至2627億港元, 咁2627億係多定少呢? 查看紀錄, 高位在2021年, 當時達至 2800 億, 單看過去一年數據, 4月份銀行體系結餘 2700億, 老老實實, 並不見資金有向外逃既足跡。
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| 3 mths HIBOR |
再看 HIBOR, 雖然 HIBOR 有上升既跡象, 但 HIBOR 其實對樓價並無指導性作用, 因為錢既量太大,銀行同業短期有資金周轉問題至會令到 HIBOR 升, 但長期至言, 本港銀行體系結餘還是非常的龐大, 如果要判斷資金外逃, 就早兩年的反送中事件中, 銀行結餘也還未曾碰到 2500億, 所以二當家覺得, 至少要去到一些關鍵性指標才可以判斷資金流向。
2022年2月的調查結果 (hkma.gov.hk)
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| 新批出按揭貸款額 |
咁美國高息, 港元低息, 資金仲泊係香港做乜? 首先係賺錢， 其次係係 portfolio management。 香港既貸款需求驚人, 每月的新批出按揭貸款額達 400~500億, 未計入企業, 私人貸款等, 正所謂有需有求, 一個出名低稅, 資金流通, 又有生意做既地方, 資金泊係到都無可厚非。
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| 香港失業率 |
要香港樓跌, 除左資金外, 就係要香港人供唔起樓, 但經驗所得, 香港人斷供既可能性真係微乎其微, 現時香港失業率達到 5.4% 左右 （上年高位達７％）, 但亦未看到任何 impact, 要知道香港人銀彈充足, 財力驚人, 同埋搵錢能力特別強, 唔打工, 咪炒下股票, 開下班, 做下 KOL, 開下網店， 香港人總有出路。
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| 中原樓價指數 |
總結一下, 樓會否跌, 幾時跌, 跌幾多, 二當家真係唔知, 我都非「好友」 (本身為無樓人士)。美國加息並非無影響, 但看 QT 時間表, 每月縮表規模為 475 億美元，到9月規模擴增至每月 950 億美元, 平均每月700億左右, 一年縮表8500億, 假設通脹問題一年後解決, 接落黎又係股市領導政治既世界, 個市如果唔係有「通脹」打正旗號縮表, 你估 FED 真係好想搞到自己成隻過街老鼠咩, QE令到更多人享受到財富效應, 當大部份人都成為利益持份者, FED 要維持自身既獨立性就越難, 亦即越難去做加息咁收水等動作。
總總結: 樓價上升並非因為單一政策/指標而造成, 睇數要睇成盤, 就算二當家上面打左幾隻字, 都唔代表二當家可以有一個全面既觀察, 只係想提醒各位看官切勿人講就信, 而且將複雜既事情簡單理解, 咁樣係無助於研判局勢。其中黑天鵝事件係防不勝防, 例如中央政策, 台海局勢, 聯繫匯率等, 當呢D 黑天鵝事件出現, 就相信無人可以預料樓市會如何發展。
