前人種樹,後人乘涼 （五）

 

好耐無 update 過呢個系列, 話說二當家去台灣前利用家人買樓既機會, 用大當家當時既收入黎做左按揭, 套左兩舊出黎, 放入定息產品。市場升升跌跌, 好難話最後個計劃係成功定失敗 (應該都係失敗多😞), 但二當家就一面收息, 一面去還按揭 (型D既可以叫去槓桿 deleverage)。

最近家人又打黎, 話宜家住緊果度麻麻地, 又想換樓, 仲睇緊樓, 問我地如果換樓, 按揭果到有冇問題。老實講, 二當家都預左有呢一日, 因為家人就係成日覺得自己幾百萬未開頭, 我同家人講, 你要買放心去買, 錢我地搞得掂, 我差在未講我借財仔都會還晒D 按揭。

家人再買樓, 二當家就要硬掘番兩舊出黎, 而且無法再用同一招, 因為我同大當家都身在台灣。 再者, 大當家都無收入。二當家既係海外收入, 做按揭更麻煩, 人又番唔到香港, 簽個字都唔得。又再再者, 假若我真係番香港, 到時自己都要買樓, 無理由用左自己既信貸額。

二當家望望自己戶口, 辛苦D 嘔番兩舊出黎都唔係唔得既, 最怕係突然要姐, 籌備要D時間, 家人宜家叫提早通知, 算係咁啦。但二當家再諗諗, 唔對路WO, 家人又話已經睇緊樓? 但我去台灣都未夠 3年, 3年內換樓要先俾 SSD wo。再加上, 舊錢又唔係大, 家人又無能力上會 (退休人士), 最多都係貴賣貴買, 中間仲有洗費, 我當傭金 1%, SSD 10%, 未計雜費, 4百萬既樓都要 40幾樓支出, 就算係先買後賣可以 exempt, 3% 既 stamp duty 都要俾, 都成 12萬啦。

二當家身在台灣, 好耐無跟香港D 政策, 好心提提家人要 check 清楚, 唔好想買就簽, 同我地商量下先, 再者要確定

一. 要夠3年至可以賣, 否則要俾 SSD (先付後免) 

二. 要先賣後買, 否則 cash flow 可能會有問題 (二當家知家人身上無錢)

三. 買樓係有洗費, 400萬賣, 無額外既資金, 再買可能只買到 380 萬既樓

講者無心, 聽者有意。 二當家自問「我心可照日月」, 但老人家卻又以為我資金有問題, 我都廢事解釋太多, 有陣時人就係鐘意聽外人既說話, 外親有借無還就話我地唔識「人情世顧」, 好心提醒又以為我百般刁難。但點都好, 二當家做左要做既事, 離3年仲有少少時間, 係時候睇下個戶口, 準備還錢。

前人種樹,後人乘涼 （四）

黎到「前人種樹,後人乘涼」嘅最終章, 回顧返二當家當時嘅想法

1. 想製造現金流, 但單靠收入並不足夠。尋求資本增值嘅快速方法
2. 由於收入及儲蓄嘅進度非常緩慢, 所以考慮可否杠桿
3. 如果係IB到槓桿, 去到LTV 2 嘅水平已經係頗高, 即係可以將資產增加一倍
4. 最簡單嘅快速增值方法就係買樓, 因為一般而言可以做到八成, 甚至九成, 即係LTV 可以8～9
5. 但二當家想享受高樓價嘅益處, 但係又唔想承擔係呢一刻買樓嘅風險 （高位買入非自住）
6. 所以就尋求將家人嘅磚頭變現嘅方法, 及請教了R兄
7. 一開始係諗住自己屋企嘅已供滿居屋。但由於未補地價, 要先補後加按, 未見官先打八十
8. 到最後有親人有需要買樓, 並且只可以full pay （退休人士）
9. 同大當家商量好後,就決定同親人解釋我哋嘅諗法
10. 同時間二當家收到有機會去台灣嘅資訊, 所以亦將呢個資訊通知親人
11. 最大嘅風險係二當家走佬, 層樓俾銀行收番, 所以一切都係只係講個信字
12. 最後決定借貸人為大當家, 因為當我地搬去台灣之後, 大當家就會冇收入, 希望係離開之前可以用盡大當家嘅借貸力
13. Cash in 左舊錢可以進可攻, 退可守, 加上我哋而家仲有兩個人頭, 一份海外收入
14. 由於二當家五月份就要去台灣做嘢,時間其實有啲緊迫, 因為收樓嗰度有啲意外要延遲, 二當家一直都好緊張因為大當家已經係五月中都辭咗職, 並會過黎台灣
15. 雖然按揭已經係批出咗, 但好怕銀行會發現大當家已經沒有收入
16. 到最後, 層樓終於係5月底到收左樓, 而我地都已經身左台灣

Its all about timing！

故事暫告一段落

前人種樹，後人乘涼 (三)

話說二當家同大當家講左大計後, 大家有左共識 (至少佢知我唔係借錢黎賭), 之後就同近親傾呢個計畫。

一如所料, 近親當然唔太願意, 之後就同我地無端端做乜借錢, 又話一但失業又點點點點, 又話留左筆錢幫我地兩公婆上會等等。二當家有求於人, 當然照單全收, 反正結果一早預左。上一代人既思想都係最好唔好借人錢, 我好明白, 因為我父母都係咁, 要同佢地講今時唔同往日, 我諗講半日都未講得明, 反正對二當家黎講, 呢個係一個機會, 而唔係必須。

過左幾個星期, 近親又同大當家講, 話佢地已經開始睇樓啦, 因為租約就快完, 佢地唔想再租多年, 所以呢期密密出動。

講返呢個近親, 其實佢地本身住緊村屋頂樓, 間屋風水又好, 前面仲有風水樹, 個 VIEW 好正, 又有天台燒野食, 種下野咁, 我同大當家都好鐘意。但因為年紀漸大, 唔想行幾層樓梯, 所以上年果陣無同我地商量就賣左間屋, 激到大當家扎扎跳。不過始終係人地既財物, 我地係無 SAY既, 如果佢地一早同我地講, 可能我地會接手左間屋, 大家各取所需。

今次佢地再買樓, 好有可能住一世,  大當家亦再三叮囑要同佢商量左先, 近親亦好坦白咁同大當家講, 手上只有 430萬, 仲有係大陸有塊地等收, 預計有150萬~200萬。二當家第一個想法係, 430萬宜家可以買D乜.........? 😱    一於所料, 佢地宜家睇既單位, 無論地點, 環境都好, 都不及以前所住個單位, 所以換言而知, 佢地今次完全係「落錯車」😓。

「落錯車」係過往十年好普遍, 但問題係近親係退休人士, 已經無能力再上會, 租左一年發覺D 樓只有越黎越貴, 手上既錢越黎越少, 既然不能再等, 只有焗住買次一線既單位。

當二當家收到呢個消息, 隨即寫低左幾個重點同大當家傾

1. 借層樓黎套現係小事, 可套可不套, 對佢地買樓係無任何影響既
2. 大當家/二當家, 有機會移居台灣幾年, 佢地買樓前要考慮呢點
3. 大陸收樓係有不確定性,  幾時收, 收幾多錢, 呢D 都係風險, 唔好成日預左有呢筆錢
4. 買樓要睇買唔買得起, 因為佢地無能力做按揭, 唔好成日當大陸塊地一定會收就買貴野

下回分解..............

前人種樹，後人乘涼 (二)

網上圖片

或者要二當家應該解釋一下點解當初會有「借抵押品」呢個念頭。

如上文所提到, 其實二當家去做左個預測一般打工仔一生人可以搵到幾多錢, 最後兩行到做左個假設, 假設每年累積回報頭20年5% , 後25年3%正回報, 最終所得約1千7百萬, 呢個預測仲未扣減通脹。

如果大家心中既財自係指「被動收入」可以取代「主動收入」或高於「日常消費」, 以一個家庭月支出20000黎計, 年回報5%, 要至少有5百萬既資產規模, 仲未計自住樓, 所以可以咁講, 就咁打工50歲之前都無乜可能達到呢個目標, 所以二當家就不斷咁諗點樣可以盡快增加資產規模。因為「資產規模」增加後, 可以有更多既優惠同選擇, 借錢平過你, 一個ML 息口同你做定期一樣, 何樂而不為?

二當家以前嘅諗法係「唔靠人淨係靠自己」, 但經過同事點醒咗之後, 突然間好似訓醒左咁, 同事話「環境唔轉, 就自己轉」, 咁點轉好呢?

二當家思想上有好大既轉變, 開始去睇下身邊有啲乜嘢資源可以用, 因為如果只係以本身既收入去借錢 (無抵押品), 最多都係借到月收入 x 12~24, 而且還款年期間好短, 要增加「資產規模」並唔係一個好方法。

買樓, 可能係最多人建議既做法。 買層樓做9成, 40萬可以控制400萬既樓, 升左可以加按套現, 但今時今日D樓咁貴, 自住樓又唔賣得, 對我黎講只係硬性迫自己存蓄既方法。而樓市能否好似過往十年既光景咁升多一倍呢? 我相信好多人都會懷疑, 今日買樓, 未來有幾多成機會可以靠升值一開二, 二開三呢?

如果係非自住樓, 首先按揭做唔到咁高, 回報有3.5~4% 已經好叻仔, 用現金流既角度黎睇租金支出同供數最多打過和。 加上由於DSD 令到唔夠資金既購買力鎖死左, 450萬既樓要嘔超過一球出黎, 差不多要我 ALL IN 樓市, 又非我所想。

再者, 買一層樓, 要用晒我地二人既供款能力 (要做擔保至夠過), 未來再買按揭少一成, 感覺再發圍既機會唔大。

//方案二
假設近親再買值 450萬既單位, 做5成按揭225萬, 實際可取得 225萬。25年咁計, 每月還10000左右, 可以一個人搞掂連擔保人都唔駛做, 唔影響另一個人既未來借貸力。成件事突然間好似合理好多, 套現左既2球可以考慮 MORTGAGE LINK, REIT, BOND, STOCK, 甚至乎可以買個細單位, 壓力測試應該唔係問題, CASH FLOW 每月還一皮, 就算多一倍, 壓力亦不大。風險係, 如果我走數既話, 近親層樓會被收番。好處係, 層樓升跌唔關我事, 我只係 CAP 呢一刻層樓既價值, 向銀行套現舊錢, 業權仍然無變, 而我同大當家既人頭亦未用//

如果我用方案二, 首先要做兩個假設

一) 不影響親戚關係 (如果唔係講十日都講唔完)
二) 得到舊錢後唔會亂用 (但何謂亂用呢?買樓又算唔算?)


二當家同大當家嘅家當得一球半，並唔係上唔到車, 但上得車就預左無球幾，計值貸力

大當家嘅供款上限約一萬多
二當家嘅供款上限約兩萬多 (居屋無我地份 😢)

六球以下既樓都買到, 「並不能也, 實不為也」, 所以唔好誤會我100% 借首期。

值貸力除左同收入有關, 仲同年齡有關, 年紀越大, 借到長年期既機會就越低, 我今日唔借, 未來還款年期就會由30年開始慢慢遞減。

所以咁O岩知道親戚想買樓, 覺得呢個可能係一個機會實行我既計劃。 假設我借一個金款剛好達到大當家每月負擔到既上限, 而我又不用做擔保人。咁樣我地仲有2個人頭, 一筆額外資金(假設225萬), 總資產規模增加到約375萬, 人生突然好似多左選擇。


在此我先不討論筆錢點用, 你當我全數放係ML先, 因為呢篇主要係解釋「點解想借」。

前人種樹，後人乘涼

家人由細到大都叫二當家, 做人要堂堂正正, 出黎做野唔好怕蝕底, 唔好走Y路....等等等等。


所以由細到大, 二當家都係一心一意靠自己, 老豆老母咁辛苦養大我, 唔係仲要佢地擔心呀。所以畢業後, 還 GRANT LOAN, 結婚, 搬出黎住都係自己搞掂, 出黎做野後無問過老豆老母拎一分一毫。I am so proud of myself.........but..................

正如我前篇文所講, 今時今日既打工仔, 搵幾多已經係無意義 (我指非專業人事, 生意人等), 假如你無磚頭係手既話, 上十年既大升市根本無你份, 就算有筍盤, 好似凱匯咁, 都係換樓客至有能力負擔 (800萬, 就算發展商做8成, 你都要拎2球出黎), 人生有幾多個2球?

根據二當家既 ASSUMPTION, 「平凡人」(非各大BLOGGER) 一生打工可能只可以儲到 2千萬, 30歲左右儲到一球, 40歲左右儲到2球半, 就算俾得起凱匯既首期, 壓力測後都要搵6皮野以上, 所以資產, 借貸力, 現金流等缺一不可。

二當家近日積極轉身中, 就算今日買唔起, 唔代表未來買唔起, 所以開始度計。

借貸力: 主要根據主動收入, 不外乎轉工, 加薪, 搞生意, 努力中!
現金流: 現金流主要來自資產規模, 得果少少錢, 就算股票債券槓多一倍, 被動收入都未有耐可以取代主動收入
資產: 最大問題係資產, 累積資產係非常漫長又悶既一件事, 除非突然中左六合彩, 否則資產唔會突然增值。 而樓 - 既其中一個特點係平價按揭, 但係我又唔想買黎自住...........(寧做雙租)

所以到最後, 我開始打屋企人自住樓主意 (正一衰仔😖), 家人有自住未補地價居屋單位一個, 賣就一定唔會賣, 係睇下點搞。之前請教過 R 兄, 居屋未補地價拎出黎做按揭, 要先補地價, 未見官先打80。

方案一
假設層樓值 450萬, 補地價30% -135萬, 再做8成按揭360萬, 實際可取得 225萬 (仲未計雜費)。25年咁計, 每月還16000。

計落唔係好有著數.....所以一直按兵不動。近日另一近親由於在先前賣左自住樓, 出來租左一年後準備買番間, 近親乃退休人士, 再買都係諗住 FULL PAY, 突然靈光一閃, 可否借樓一用........

方案二
假設近親再買值 450萬既單位, 做5成按揭225萬, 實際可取得 225萬。25年咁計, 每月還10000左右, 可以一個人搞掂連擔保人都唔駛做, 唔影響另一個人既未來借貸力。成件事突然間好似合理好多, 套現左既2球可以考慮 MORTGAGE LINK, REIT, BOND, STOCK, 甚至乎可以買個細單位, 壓力測試應該唔係問題, CASH FLOW 每月還一皮, 就算多一倍, 壓力亦不大。風險係, 如果我走數既話, 近親層樓會被收番。好處係, 層樓升跌唔關我事, 我只係 CAP 呢一刻層樓既價值, 向銀行套現舊錢, 業權仍然無變, 而我同大當家既人頭亦未用。

諗就係咁諗, 唔知各大師兄又有咩睇法呢?