前人種樹，後人乘涼 (二)

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或者要二當家應該解釋一下點解當初會有「借抵押品」呢個念頭。

如上文所提到, 其實二當家去做左個預測一般打工仔一生人可以搵到幾多錢, 最後兩行到做左個假設, 假設每年累積回報頭20年5% , 後25年3%正回報, 最終所得約1千7百萬, 呢個預測仲未扣減通脹。

如果大家心中既財自係指「被動收入」可以取代「主動收入」或高於「日常消費」, 以一個家庭月支出20000黎計, 年回報5%, 要至少有5百萬既資產規模, 仲未計自住樓, 所以可以咁講, 就咁打工50歲之前都無乜可能達到呢個目標, 所以二當家就不斷咁諗點樣可以盡快增加資產規模。因為「資產規模」增加後, 可以有更多既優惠同選擇, 借錢平過你, 一個ML 息口同你做定期一樣, 何樂而不為?

二當家以前嘅諗法係「唔靠人淨係靠自己」, 但經過同事點醒咗之後, 突然間好似訓醒左咁, 同事話「環境唔轉, 就自己轉」, 咁點轉好呢?

二當家思想上有好大既轉變, 開始去睇下身邊有啲乜嘢資源可以用, 因為如果只係以本身既收入去借錢 (無抵押品), 最多都係借到月收入 x 12~24, 而且還款年期間好短, 要增加「資產規模」並唔係一個好方法。

買樓, 可能係最多人建議既做法。 買層樓做9成, 40萬可以控制400萬既樓, 升左可以加按套現, 但今時今日D樓咁貴, 自住樓又唔賣得, 對我黎講只係硬性迫自己存蓄既方法。而樓市能否好似過往十年既光景咁升多一倍呢? 我相信好多人都會懷疑, 今日買樓, 未來有幾多成機會可以靠升值一開二, 二開三呢?

如果係非自住樓, 首先按揭做唔到咁高, 回報有3.5~4% 已經好叻仔, 用現金流既角度黎睇租金支出同供數最多打過和。 加上由於DSD 令到唔夠資金既購買力鎖死左, 450萬既樓要嘔超過一球出黎, 差不多要我 ALL IN 樓市, 又非我所想。

再者, 買一層樓, 要用晒我地二人既供款能力 (要做擔保至夠過), 未來再買按揭少一成, 感覺再發圍既機會唔大。

//方案二
假設近親再買值 450萬既單位, 做5成按揭225萬, 實際可取得 225萬。25年咁計, 每月還10000左右, 可以一個人搞掂連擔保人都唔駛做, 唔影響另一個人既未來借貸力。成件事突然間好似合理好多, 套現左既2球可以考慮 MORTGAGE LINK, REIT, BOND, STOCK, 甚至乎可以買個細單位, 壓力測試應該唔係問題, CASH FLOW 每月還一皮, 就算多一倍, 壓力亦不大。風險係, 如果我走數既話, 近親層樓會被收番。好處係, 層樓升跌唔關我事, 我只係 CAP 呢一刻層樓既價值, 向銀行套現舊錢, 業權仍然無變, 而我同大當家既人頭亦未用//

如果我用方案二, 首先要做兩個假設

一) 不影響親戚關係 (如果唔係講十日都講唔完)
二) 得到舊錢後唔會亂用 (但何謂亂用呢?買樓又算唔算?)


二當家同大當家嘅家當得一球半，並唔係上唔到車, 但上得車就預左無球幾，計值貸力

大當家嘅供款上限約一萬多
二當家嘅供款上限約兩萬多 (居屋無我地份 😢)

六球以下既樓都買到, 「並不能也, 實不為也」, 所以唔好誤會我100% 借首期。

值貸力除左同收入有關, 仲同年齡有關, 年紀越大, 借到長年期既機會就越低, 我今日唔借, 未來還款年期就會由30年開始慢慢遞減。

所以咁O岩知道親戚想買樓, 覺得呢個可能係一個機會實行我既計劃。 假設我借一個金款剛好達到大當家每月負擔到既上限, 而我又不用做擔保人。咁樣我地仲有2個人頭, 一筆額外資金(假設225萬), 總資產規模增加到約375萬, 人生突然好似多左選擇。


在此我先不討論筆錢點用, 你當我全數放係ML先, 因為呢篇主要係解釋「點解想借」。