家人由細到大都叫二當家, 做人要堂堂正正, 出黎做野唔好怕蝕底, 唔好走Y路....等等等等。
所以由細到大, 二當家都係一心一意靠自己, 老豆老母咁辛苦養大我, 唔係仲要佢地擔心呀。所以畢業後, 還 GRANT LOAN, 結婚, 搬出黎住都係自己搞掂, 出黎做野後無問過老豆老母拎一分一毫。I am so proud of myself.........but..................
正如我前篇文所講, 今時今日既打工仔, 搵幾多已經係無意義 (我指非專業人事, 生意人等), 假如你無磚頭係手既話, 上十年既大升市根本無你份, 就算有筍盤, 好似凱匯咁, 都係換樓客至有能力負擔 (800萬, 就算發展商做8成, 你都要拎2球出黎), 人生有幾多個2球?
根據二當家既 ASSUMPTION, 「平凡人」(非各大BLOGGER) 一生打工可能只可以儲到 2千萬, 30歲左右儲到一球, 40歲左右儲到2球半, 就算俾得起凱匯既首期, 壓力測後都要搵6皮野以上, 所以資產, 借貸力, 現金流等缺一不可。
二當家近日積極轉身中, 就算今日買唔起, 唔代表未來買唔起, 所以開始度計。
借貸力: 主要根據主動收入, 不外乎轉工, 加薪, 搞生意, 努力中!
現金流: 現金流主要來自資產規模, 得果少少錢, 就算股票債券槓多一倍, 被動收入都未有耐可以取代主動收入
資產: 最大問題係資產, 累積資產係非常漫長又悶既一件事, 除非突然中左六合彩, 否則資產唔會突然增值。 而樓 - 既其中一個特點係平價按揭, 但係我又唔想買黎自住...........(寧做雙租)
所以到最後, 我開始打屋企人自住樓主意 (正一衰仔😖), 家人有自住未補地價居屋單位一個, 賣就一定唔會賣, 係睇下點搞。之前請教過 R 兄, 居屋未補地價拎出黎做按揭, 要先補地價, 未見官先打80。
方案一
假設層樓值 450萬, 補地價30% -135萬, 再做8成按揭360萬, 實際可取得 225萬 (仲未計雜費)。25年咁計, 每月還16000。
計落唔係好有著數.....所以一直按兵不動。近日另一近親由於在先前賣左自住樓, 出來租左一年後準備買番間, 近親乃退休人士, 再買都係諗住 FULL PAY, 突然靈光一閃, 可否借樓一用........
方案二
假設近親再買值 450萬既單位, 做5成按揭225萬, 實際可取得 225萬。25年咁計, 每月還10000左右, 可以一個人搞掂連擔保人都唔駛做, 唔影響另一個人既未來借貸力。成件事突然間好似合理好多, 套現左既2球可以考慮 MORTGAGE LINK, REIT, BOND, STOCK, 甚至乎可以買個細單位, 壓力測試應該唔係問題, CASH FLOW 每月還一皮, 就算多一倍, 壓力亦不大。風險係, 如果我走數既話, 近親層樓會被收番。好處係, 層樓升跌唔關我事, 我只係 CAP 呢一刻層樓既價值, 向銀行套現舊錢, 業權仍然無變, 而我同大當家既人頭亦未用。
諗就係咁諗, 唔知各大師兄又有咩睇法呢?
方案二親戚有冇仔女，同百年歸老又係另一個問題
ReplyDelete燈佬兄，親戚有仔女，但業權仲係佢，百年歸老後可轉讓業權，不過業權已被扺押。呢點會向親戚解譯清楚。謝謝提醒。
Delete斗滿想搞清楚以上兩個方案的最終目的是什麼? 想藉此套取首期然後買樓? 还是想借助親友的資產向銀行借長債, 然後買入流動資產?
ReplyDelete(撇除孝順/衰仔元素) 若然是前者, 何不直接考慮400万內的物業9成上會或600万內的物業8成上會? 按揭年期可長達30年。
若然是後者, 買入yield 高於5.33% 的流動資產, 否則會造成negative carry, 失去了流動資產的能帶給投資positive carry 的優點, 當然你可以每兩年轉按一次, 然後把按揭拉長, 但感覺有點費時失事。不過此做法最大最大的缺點就是消耗了你部分的借貸力。斗滿認為流動資產和借貸力都十分重要, 不能隨便耗盡, 最慘是自己苦等多年, 突然遇到樓市大跌市, 大家歡歡喜喜地入市, 而自己因借貸力不足而局限了自己的選擇, 塵世間最痛苦的事莫過於此。
以上都是小弟的愚, 望R兄和小子兄指點指點。
其實如能在不影響人際關係的情況下獲得低成本資本，小弟認為是非常值得。
Delete要注意是，拿著一舊平錢的你，真的能夠忍手嗎？
三思而行，重點是思，不是行。
斗滿兄, 其實最主要目的係「增加資產規模」, 但係又唔駛承擔樓價升跌既壓力, 因為親人點都要買自住樓, 升左佢都唔會賣(年紀問題)。
Delete假設我9成上會, 沒錯非流動性資產是增加了(槓桿後), 但同時間我失去, 人頭及借款力, 以資金流的角度我也沒有增加很多 (假設雙租, 租金減去供款)。
如以方案2「增加資產規模後」, 我可以有更多既選擇, 更有可能有正現金流, 只要我的回報可以COVER息口(現在還在低息, 亦都唔知道幾時會加息), 而且我的防守性會大大增加(低還款額, 資金流增加, 流動性資產增加)。
再者, 假設未來樓價下調, 我亦可以當作首期之用。
R兄指的忍手是?
Delete我暫時好初步既 PLAN 係, 一半放入 ML, 一半投資。因為其實我唔係無資產 (SAY 錢), 但係有錢又點, 息口仲低過ML, 迫住拎出去投資 (因為唔想貶值)。
假設我有個 ML 戶口, 配置閒置資金有更多既彈性, 唔投資都可以放入去收下息 (QUOTA 內的話)。
突然擁有太多現金，會很容易做錯決定，買了不該不買的東西，急了不該急的事。
DeleteEasy money, easy go.
R兄這句是金石良言。手上HOLD住從未有過咁多現金，好易做錯事。請二當家小心小心！
Delete小弟私下拋磚、引出二當家兄腦中之玉，果然厲害！二當家兄的方法頗為新穎，撇開主觀意見不講（讀者可自行判斷），小弟有必要指出涉及可行性的事實：
ReplyDelete1) 未補地價資助房屋(包括居屋/公屋)可以同時補地價及套現，只需與銀行、相關房屋部門及律師樓之間安排先後次序便可。換言之，無需先預備一筆資金去補地價。但是，這並不代表這種套現方法絕對著數，因為套現的部分資金已用作補地價，不能用來再投資，但卻要付利息。是否值得要case-by-case去決定。
2) 若要不依靠收入及不使用擔保人取得按揭，有兩種方法：
a) 一曰本身持有大量流動資產（現金為上）或更大量價值的物業資產，以一條極辣公式計算後仍有正數者方可行資產按揭plan。
b) 先full pay物業，再以現契物業做資產按揭plan。
然而，資產按揭不能借足估價50%，但當然好過冇，而且不用霸佔多一個人的收入。
3) 要注意資產按揭plan亦會考慮業主/借貸人的年齡，若已超過61歲，要有不能做25年按揭的準備。不少銀行甚至不會考慮年齡超過65歲的申請人。
至於如何管理與近親的關係以達致雙贏狀態之餘，又不令人眼紅／妒忌／反對，就要靠二當家兄的功力了。
先謝謝R兄, 之前私底下跟R兄的討論, 開闊左自己既眼界。
Delete1) 這個是可行, 但是有風險, 家人也不太同意, 所以「方案一」暫時係備用方案。加上突如其來的機會, 造就了「方案二」。 相比之下, 「方案二」好似更加合乎我既要求。
2) 請教一下「資產按揭」更「買樓做樓揭」有乜唔同?樓揭成數會有不同?
2) 按揭內容詳細就PM啦，費事又畀人話我尋找生意之路。
Delete二當家兄，小子未有與您有一面之緣，雖萬人，吾往矣。如有得罪，請勿見怪
ReplyDelete1. 千萬不要打家人的資產主意。如果自己父母俾尙可話父母的小小心意。家事不用別人管。
但親人有子女，欠的是人情債。如果你贏左，欠人情是一世；輸左，欠的是一家人的一生（您話親戚會無樓住）。萬萬不可！
2. 要買間屯市400萬-500萬，我相信你肯買，必定買到，首期只40萬到100萬。二當家兄無100萬？咁40萬有無？買間400萬內的樓仔又可否？
2房800萬，推盡摶一口，門檻連稅200萬，不低，也不高。但投資事宜，心理質素好重要。800萬樓，借560萬月供34000@5.375%。會否對你做成好大壓力？買到，持貨力都好緊要。得個買字，如果在低潮揸唔到貨，無意義。
3. 至於加按買股，債。
請先審視一下投資成績，再客觀地答自己，如果150萬都無法突圍，加多200幾粒，回報能否成正比？這個我不知道，亦不夠班評論。但壓力大了是100%肯定的。
如有得罪，小子先講聲不好意思。
絕對同意真係盡量唔好搞到親戚, 身邊太多例子, 最後都係悲劇, 雖然我未知"近親"到咩地步, 但係我個人認為除左父母, 連親生兄弟姐妹都可以為錢反目
Delete如果近親幫左你, 而突然樓下大跌或其他原因導致佢有咩損失, 點計先? 你係咪可以大聲講投資涉及風險?
最慘係叫得親戚, 一定同父母任一方有關係, 有咩事真係可能煩埋自己父母, 成個親戚圈地奶野...
第二學快哥講. 套左出黎的錢要諗好點用同用唔用得好, 唔好話擺住先/ 買乜乜乜收幾厘都好之類, 我個人經驗而家諗就無敵, 到真係做, 無一個詳盡的計劃, 通常又要奶野....
最後希望二當家唔好比人影響到, 行番自己認為岩的路, 只有你知道咩係最適合你自己:)
小王用詞有D 主觀, 二當家唔好見怪:P
Delete小子兄, 大家理性討論, 不用客氣, 我寫出黎都係想同大家分享下, 聽下大家意見。
Delete先回小子兄的3點
1. 人情債最難計, 但二當家係「諗過度過」至有呢個諗法, 因為親戚後人需要既係好單純既居住權, 只要佢有得住, 借黎做抵押問題應該不大。
2. 買到細價樓, 只係同從財務上黎講無乜著數, 同時間我失去人頭及借款力, 以資金流的角度我也沒有增加很多 (假設雙租, 租金減去供款)。如小子兄所說, 低潮揸唔到貨無升值潛力, 有何意義? (投資角度非自用咁去諗)
咁點解仲要按, 其實最主要目的係增加資產規模, 令自己多D選擇, 甚至增加現金流。
3. 呢個問題最難答, blue chips 都可以跌一半 我亦非基金經理無跑數壓力。 但如果有 ML ACCOUNT 去放閒資資金, 點計都好過就就咁放入銀行做儲蓄。
老王兄, 回你的問題前, 要先假設同親戚關係良好, 無任何人情債問題 (否則講十日都講唔清 XP)
Delete1. //如果近親幫左你, 而突然樓下大跌或其他原因導致佢有咩損失, 點計先? 你係咪可以大聲講投資涉及風險?//
其實係佢買自住樓 (*我無參與過佢既決定*), 亦估計係佢人生中最後既一次買物業。無論升跌, 只要佢無換樓/套現需要, 按揭對佢應該都無乜影響。 就算樓價跌CALL LOAN 或加息, 我套現左既錢都會留一部份去應付此等突發情況。
如果佢再換樓, 不論貴賣平買/貴賣貴買, 其實只要仲做到按揭風險也不大。
2. //套左出黎的錢要諗好點用同用唔用得好, 唔好話擺住先/ 買乜乜乜收幾厘都好之類, 我個人經驗而家諗就無敵, 到真係做, 無一個詳盡的計劃, 通常又要奶野....//
老王兄, 我反而想聽多D奶野既例子, 可否分享一下。
以前既二當家就係畏首畏尾, 乜都唔做, 但係乜都唔做係乜都改變唔到, 所以至想積極改變一下。
我明白到任何投資都會有風險, 700可以跌一半, HSEB HSEA 都可以回收, 所以二當家至以此 BLOG 在過往兩年去記錄一下自己的心路歷程, 包括以借稅貸去模擬供樓, 考驗自己的現金流, 紀錄買賣股票去回顧一下自己既投資紀錄。但到最後發現資產唔夠, 其實好難再有野玩, 無抵押既情況下基本上好難借到平價資金, 如今有機會借到, 放係ML/5/內銀等到又有何妨?
希望老王兄分享多D 奶野經驗, 等二當家再學多D野。
我自己其實同二當哥的情況類似, 靠換樓套左舊錢, 之前都有plan 好晒買D 乜, 不過最後大部份都係泊左係ML 戶口, 哈哈
Delete朋友就有D 加按買多間結果坐貨, 有D 就加按買股輸緊幾十萬
好老實, 如果親戚關係唔係問題, 借到錢泊係ML 戶口而本身舊錢沒有任何dependence, 我覺得係一個非常好的決定
正如我有需要換間大少少ge屋, 咁岩又可以re-mortgage 到, 我覺得就值得做, 學你話泊係ML 度等都無壞
但如果學其他高手講會影響將來借貸或其他生活需要, 點用舊錢就會變得有D 壓力了
二當家，小弟一直避免叫人買樓(或唔買樓)，因為買樓與否涉及很多個人因素。
ReplyDelete但在你的CASE，因為首期是從親友借回來，再按揭也是借，即是借足樓價100%。所以，真的要十分慎重處理。
如果你確認盤算好要出手，小弟認為快兄所指入間400樓下，9按上會是較好選擇。一來未必要用親戚錢，贏輸也是自己錢。而且如果真係雙租，300-500萬這類別的基層物業租客通常易話為些，租務回報率也是較高，逆境時也是最易租出的。
就算真的希望買較高價值的樓，比較壓力低的方案，還是二手入件600樓下的。以140萬為8按首期加使費，只借親友一部份，比如幾十萬，你個人壓力會比較低一點。一借2球，輸左，真係唔知如何還俾親友。親友心中有條刺，並不是那麼易面對。
話說多了，請勿見怪！
三人行兄, 可能我表達得唔清楚, 其實我唔係借首期, 而係借抵押品用低息去增加資產規模。
Delete而你所講的100%借首期亦非我的CASE, 我既諗法係, 假設我手上得100蚊, 但係要用80蚊黎買值500蚊樓,資產規模是大了, 但流動性太低, 現金流沒太大改善。
但現在我有機會用抵押品借得200蚊既平錢, 手上總數有300蚊, 我用80蚊黎買值500蚊樓 (當然可以唔買), 手上仲有220蚊可以用來做投資或當作備用資金。風險係, 假設息口升, 每月還款增加, 但由於還款額不大, 就算增加對我既壓力也不大。又假設 CALL LOAN, 我只要220蚊內有BUFFER, SAY 番50蚊黎填數, 往後只要我繼續還得到就可以。
至於 220蚊點用, 買唔買樓, 點投資, 呢個係後話了。
再補一句：有按揭在身的人如果涉及再做多一份按揭或做按掲擔保，會令新按揭比率下降一成。即是你借完抵押品去低息按揭，再買一間時，按揭比率會比正常低10%。如果你確認自己計啱數，那小弟祝君順利買得心頭好，並等待你的買樓記！
Delete明白, 因為我同大家當收入不一樣, 兩個都無物業, 所以假設未來買樓的話有人頭兩個, 我諗緊身借抵押品做按揭應該點樣安排最好。
Delete我暫時既諗係 - [先低後高]
如借親人物業做抵押品, 第一份按揭會放係「低收入」果位到, 不用擔保人。人頭剩2, 低收入果份未來既借貸力=0 。
如果有機會買樓, 按揭就會落入「高收入」果位到, 無需擔保人,人頭剩1, 剩餘借貸力在於當年買入既樓價。
如幸運地再有機會買樓2, 就要用「低收入」既人頭, 加「高收入」既擔保, 如你所說, 按掲成數減多一成, 但係呢個機會應該唔大, 除非樓價跌好多。
首先多謝大家留言, 我無清楚寫近親係咩關係, 係費時講咁多。
ReplyDelete我同意問親人借錢係非常之煩既, 所以一直以來有多個親人話支持我買樓都拒絕, 主要原因係我怕煩, 同埋我唔係真係無屋住, 無咁既急需性。
今次點解會有咁既念頭, 原因係想快速增加資產規劃, 但無抵押既情況下, 其實最勁既借稅貸都係月薪12倍, IB 做槓桿都係1~2倍, 當中既風險一定比起有抵押既情況大 (年期短, 斬倉等)。
而今次話借親人層樓黎做抵押, 大家可以唔駛考慮「親人關係」呢個因素, 因為「家家有本難念的經」, 好難係 BLOG 內將所有野解釋清楚。如果佢D仔女係未來有住屋需要既, 我絕對唔會打佢如意算盤。
而方案二既好處係
1. 親戚原本諗住由100% 流動性, 變做100% 非流動性(樓), 衰D講, 有D 咩事你點變舊錢出黎, 做 MORTGAGE 下變左做 50%流動性(但係我手, 假設佢信我)50%非流動性
2. 我同大當家仲有2個人頭可用
3. 還款壓力不大, 但減弱左借貸力