Get Rich Slowly
上網見到一篇外國既文章講租同買樓, 二當家仲係無樓一族, 當然要參考一下。簡單來說, 網站建議從兩方面去考慮租定買, 第一是 P/RENT RATIO, 第二是 PRICE VS INCOME。當然, 網站講緊既係美國樓市, 對香港樓市並沒針對性。
就 Price / Rent Ratio, 網站建議如果 P/RENT > 15 就租, 而低過 12就可考慮租。係香港普遍都係用回報率去衡量投資價值, 1/15 (P/R) =
6.67%, 1/12 (P/R) = 8.34%, 即係話如果我今日租緊$15000樓, 如果層樓貴過15000X12mthsX15 = 2.7M 就應該考慮繼續租, 如果層樓平過 15000X12mthsX12 = 2.1M 就可以考慮買。作為香港人, 一見到呢個價就梗係覺得 ON9 兼無可能。4百萬既盤基本上已經絕跡, 宜家個市場既上車盤都差不多5球起跳。
但當大家都合理化左件事果陣, 二當家早前去上海問下D同事樓價如何, 果到既同事話D 樓瘋了, 一平方米要 50000人民幣, 180平方米的租金要2萬多, 離市中心約30MINS, 售價約9球, 用租金2.2萬一個月去計算, 回報率約 3%。
一平方米50000人仔, 等於香港一平方尺6000港紙左右, 香港今時今日建築尺價都成11000尺, 即係香港既樓比起上海仲差不多貴一倍多, OMG…
根據物業市場統計資料,
香港的私人住宅租金回報率 2.8% ~ 3.0%, 跟上海住宅的回報率相約, 而今日美國10年債約3%, 2年期約2.5%, federal funds rate 係1.5~1.75% (AS OF 2018-05)。問題來了, 香港樓回報率會跌破2.5%嗎?
說回 P/R RATIO, 如果要以4%為一條線, 假若我的月租是15000港紙, 我自己覺得合理的售價為4.5M, 4.5M以下為抵買。當然, 樓宇的座向, 地點, 人口, 人民收入 ,貨幣政策等也是考慮因素, 不要小看加息的影響, 但也不要期望息口會快速的向上攀升, 現在只是期望利息可以正常化。
Price / Rent Ratio
- When price-to-rent ratios are under 12, it’s generally
better to buy than to rent.
- When price-to-rent ratios are between 12 and 15, the
financial decision is murky.
- When price-to-rent ratios climb above 15, you’re
probably better off renting.
而另外一個租定買指標係家庭年收入,
根據過往記錄, 美國住屋售價平均係2.8年家庭年薪, 而2016年的入息中位數是
US$57,617, 即45萬港紙或3.7萬月薪。2.8年年薪即係……160萬?
而之前已經有報導講過香港要不吃不喝19.4年至買到樓, 比起第二位悉尼既13年仲差好好好好遠…….如果香港既樓用番悉尼既13年去計算 (樓價負擔第二高城市), 以家庭入息中位數27,000去計,
香港樓價中位數應該係 4.2M。
Home Price vs. Household
Income
·
From 1984 to 2000, median home prices were about
2.8 times the median yearly family income. (In other words, the typical house
cost about three times what a family earned in a year.)
·
During the housing bubble, this ratio jumped to
4.2.
買定租好? 二當家沒結論, 平心而言,
D 樓係貴, 但係貴左十年仲升緊, 你吹咩? 你覺得唔合理, 但當全香港人都覺得合理果陣,
個市仍然會繼續上。二當家沒父幹, 收入只係一般打工仔水平, 幸運的是我還有大當家支持我既決定, 同一個比起市區租金水平低而生活環境又不錯的租盤。當見到屯門御半山都要9衝, 個市見頂之前不遠矣..
BE PATIENT, BE READY...
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